福州百億土拍鬧烏龍 華能資本

  福州土拍市場的熱度堪比夏天的溫度,昨日近33億成交6宗涉宅地塊后,今天這場百億土拍爭奪戰,吸引了逾50家房企參拍。

  4月15日上午,福州8宗地塊入市交易,除一宗工業用地外,其余均為商住地塊,位于鼓樓區、倉山區、臺江區及晉安區,總出讓面積627.36畝,總起價達102.43億元。

  據觀點地產新媒體了解,上述地塊均溢價出讓,總成交價128.47億元,6宗商住地塊是這場土拍的重頭戲,攬金127.68億元,其中溢價率最高達到44.83%。

  這場土拍的拿地企業也頗有看頭,競得者中既有頭部房企保利、世茂,深耕福州多年的正榮,深圳企業豐兆振宏實業,廣州房企雅居樂,還有從鋼鐵跨界的開發商大東海。

福州百億土拍鬧烏龍 華能資本

  值得注意的是,此次土拍出現一則小插曲。起拍價超過37億的福州倉山區地鐵4號線洪塘停車場上蓋商住地備受市場關注,出讓結果公布之時,朋友圈里傳出該宗地塊的競得者為萬科。

  因該地塊成交金額超過40億,且為4號線洪塘停車場上蓋項目,消息不脛而走,迅速傳播開來,但隨后萬科出面澄清,并未競得該這宗地塊。從當天參與這一地塊競價的房企來看,也并未見到萬科的身影。

  萬科插曲

  資料顯示,福州倉山區地鐵4號線洪塘停車場上蓋商住地的編號為2020-21號地塊,土地面積17.72萬平方米(合265.77畝),容積率1至1.8,其中商業建筑面積不少于2萬平方米,起價37.54億元。

  據觀點地產新媒體了解,該地塊實為2月27日福州百億土拍中預備出讓地塊,但臨時宣布取消出讓。再度出讓時,該地塊起拍價減少了2800萬元,配建社會租賃住房從2.5萬平方米升至3萬平方米,還取消了酒店建筑面積不少于2.4萬平方米的要求。

  這宗地塊吸引融創、綠城、融信、正榮等房企參拍,從當日拍地情況來看,綠城率先舉牌叫價,在和融創互相抬價10余輪后,深圳市豐兆振宏實業有限公司突然舉牌,隨后融信、正榮加入搶奪該宗地塊。

  經過38輪競價,豐兆振宏實業以41.24億元將21號地塊收入囊中,平均樓面地價12931元/平方米,配建3萬平方米社會租賃住房由福州市國有房產中心按照6490元/平方米回購。

  此外,該宗地塊還須提供商業建筑面積8500平方米,由福州市人民政府指定單位按10500元/平方米回購。

  這家被外界誤認為是萬科的企業——豐兆振宏實業其實成立不到一年,去年9月成立后,于2019年12月31日核準,注冊資本1000萬,由豐兆資產管理(深圳)有限公司全資持股,后者由華能貴誠信托有限公司持股99%,其背后控股公司為華能資本服務有限公司。

  信息顯示,華能資本的前三大股東為中國華能集團有限公司、深圳華僑城資本投資管理以及國信盛德投資,三者持股比例分別為61.22%、15%以及7.65%,另外還包括小股東北京城建、云南能投資本以及中國國有企業結構調整基金。

  華能集團為一家電力及新能源環保產品生產商,主要從事電源開發投資建設、煤炭、新能源、環保相關產業等,并無涉及地產開發。如此看來,操盤福州這一266畝商住項目或許落在華僑城的頭上。

  熟悉福州的業內人士向觀點地產新媒體表示,傳出萬科拿地不無道理,廈門萬科基本處于比較尷尬的局面,而福州萬科比較低調。近幾年,福州市場發展比較平穩,其實萬科是有這種布局的可能性和需求的。

  觀點地產新媒體了解,去年2月15日,萬科在福州以76.4億元拿下一宗臺江舊改地塊,成為該年福州總價地王,項目推廣名為“萬科金域國際”。隨后,萬科便從福州公開市場上“消失”,2019全年在福州僅獲得1宗地塊。

  “豐兆振宏實業相對來說是福州市場比較陌生的企業,到福州這個城市拿地,有可能是非?春眠@里的發展,也有可能是有發展的契機,或許后續會通過合作開發這一項目!睒I內人士續稱。

 保利溢價搶地邏輯

  另一宗起拍價為28.6億元的2020-13號地塊,同樣拍出了超40億的成交價格,達到最高限價41.42億,平均樓面地價高達27998元/平方米,溢價率44.83%,達到當日出讓地塊之最高值,最終通過搖號確定競得企業為保利。

  有趣的是,該地塊參與競拍的企業有27家,包括中海、融創、名城、融僑、建發、陽光城、正榮、大東海等,參與搖號的企業約16家,但實質僅有美的置業、保利及首開集團做最后的搶奪。

  據了解,16家參與搖號的企業中,保利的子公司達到12家,而保利、美的置業及首開的中簽率比例為12:3:1。

  此外,該宗地塊樓面價逼近28000元/平方米,超出去年僑璽康養產業以23029元/平方米的拿地紀錄,不難看出保利拿下這一地塊的決心。

  該地塊為原嘉達紡織廠區商住地塊,出讓面積6.27萬平方米(合94.03畝),商業建筑面積介乎2.05至2.25萬平方米,容積率為1至2.36。地塊周邊已有較好的基礎設施和居住氛圍,學校居多,周邊項目包括鼓樓金茂府、保利天悅等。

  上述業內人士表示,福州市場在整個福建地區還是不錯的,地大人多,市場容量對福州市場有一個非常好的支撐作用,近幾年也取得比較良性發展,作為海峽西岸經濟圈,受惠于政策等利好因素。

  值得注意的是,保利花重本拿下的這一地塊并沒有設置相應的安商房的比例,換言之,除去商業建筑面積,保利在這一地塊上的住宅最大建筑面積約為13萬平方米,不受安商房的限價影響。

  對比當日出讓的地塊,雅居樂及大東海競得福州的地塊,需建設可建住宅總面積分別為90%及85%的安商房,安商房的銷售均價分別為15430元/平方米和19000元/平方米,比當日拿地成本高出5267元/平方米及8654元/平方米。

  對于安商房的配建比例,業內人士認為,安商房本身就是福州的一個特色,開發商也已經很習慣這種開發模式了,對房企拿地的心理影響不大,其實房企只要覺得賬能算得過來,不會在乎這個比例。

  “保利在福州也深耕好多年了,這次拿地附近就有它的項目,市場認知度和品牌方面還是可以的。目前大部分房企沒什么錢買地的情況下,保利加強土儲未嘗不可!绷硪幻V輼I內人士向觀點地產新媒體表示。

  事實上,過去的2019年,福州六城區和閩侯共計出讓102宗地塊,總成交金額逾940億元。保利僅在去年底拿下過2個項目地塊,拿地總價僅為21.2億元,對于想要深耕這一區域布局而言,顯然是不夠的。

  截止2019年底,保利在福建的發展較為平穩,得益于早幾年的拿地布局,該公司在福建地區的主營業務收入為147.12億元,較上一年增長34.55%,營業成本為97.49億元,毛利49.63億元,毛利率為33.73%,去年同期毛利率為27.55%。

來源:樂居
佳歆地產網
責任編輯:Tina
日期:2020-4-16