被稱為“魔都”的上海,每逢出讓土地都引得無數房企趨之若鶩。

  5月15日,上海普陀區推出了一宗總建筑面積超過32平方米的商住用地,預申請起始價約91億元,僅預申請活動的全額保證金便達到15億元。

  可以看到,該宗地塊是3月24日靜安區60億掛牌一宗商辦用地之后,又一宗起拍單價超過50億的地塊。

  過去一段時間,上海土地市場持續放量,各類土地掛牌、競拍頻繁。

  據觀點地產新媒體不完全統計,3月份以來,上海掛牌商業或住宅用地共約30宗,起始價總金額超過445億元。

  “相比起去年,今年上海推地的節奏明顯加快了不少!睒I內人士指出,受到疫情影響,不少地方都在努力推地。對于上海來說,或許全年都會保持這樣緊湊的推地速度。

  而上海這波推地潮,無疑是房企一次“插旗補倉”的好機會。

  不過,并非所有人都有實力在這場土地“爭奪戰”中落子。正如新推的普陀商住地塊,高昂的起拍價已經讓部分房企“望而卻步”。

  按照進度安排表,該宗地塊將于2020年5月27日開始接受預申請報名,6月9日發布申請結果公告。

  最終該地塊會花落誰家,坊間充滿著各種猜想。

  90億地塊猜想

  從起拍價看,該用地是上海今年以來推出的單價第二高地塊,僅次于2月份時以310.2億元掛牌的徐匯濱江綜合體地塊。

  資料顯示,該地塊名為普陀區萬里社區W060701單元地塊,地上出讓面積約為9.83萬平方米,建筑面積約為32.29萬平方米,地塊內又分為X101-01地塊、X102-02地塊和X103-01地塊三個部分。

  其中,X101-01地塊為商業、辦公用地,要求商業比例不小于20%,辦公不大于80%;X102-02地塊為商業、辦公、文化、住宅用地,要求商業比例不小于11%,辦公不大于48%,文化不大于15%,住宅不大于26%;X103-01地塊為住宅用地。

  上海中原分析師盧文曦指出,對于競得者而言,該地塊的住宅部分并不需要太擔心去化方面的問題。這個地方是普陀比較成熟的居住區,生活設施配套完善。同時,也位于真如副中心輻射范圍內,區位優勢比較好。而且該區域新盤較少,供貨量相對稀少。

  不過,正因為該區域已經是一片頗為成熟的住宅區,再加上受鐵路影響,居民在早晚高峰出行時會出現較為擁堵的情況。

  住宅之外,該宗地塊內占比更大的是商業、辦公項目。根據計算,純住宅性質的X103-01地塊加上X102-02地塊內住宅的最大比例,整個項目住宅部分大約在9.52萬平方米,占比不到三成。

  盧文曦也表示,對于競得者來說,該宗地塊重點將會是在商業、辦公項目的經營。從地塊出讓要求來看,對于企業后續經營的考驗不小。

  按照地塊運營要求,需在地塊內打造以銀行、證券、保險、公募基金、信托等行業的金融企業法人總部集聚的業態,且要求稅收落地。而土地受讓人應在土地出讓合同簽訂之日起的6個月內啟動上述企業的注冊和遷移工作,引入企業15年內不得遷出普陀區。

  不低的總價,對運營要求頗高,有業內人士猜測,中小型企業或許很難“吃得下”這一宗地塊,即便是大型房企,想要獨自去開發也有不小的挑戰。

  “當然,也不排除出現上海本土企業搭上一家資金雄厚的房企共同拿地。因為本土企業具備運營和地理位置上的優勢,只是資金不足而已!痹撊耸恳脖硎,港資拿地的可能性不大,港資大多喜歡拿條件足夠好的地來慢慢開發,這塊地可能還達不到這個要求。

  “最終贏家”究竟會是誰,各方猜測不一。不過,曾經在上海普陀區頻頻落子的中海,卻因為“圍標”風波的影響,而并未出現在眾人的猜想列表中。

  業內人士指出,在該事件沒有得到最終定性之前,不僅是中海,事件中牽連的另外兩家房企應該都不會在這次搶地大戰中出現。

 中海滬上往事

  雖然大概率不會參與到本次搶地中,但說到在普陀布局,中海的規模少有人及。

  僅在今年前兩個月,中海便在普陀區拿下了三個商辦項目,土地出讓總金額為76.84億元。住宅方面,據市場人士介紹,目前中海在普陀區剩下中海匯德里和中海臻如府兩個項目在售。

  “從5月至今的銷售數據來看,普陀這兩個項目去化情況都還不錯,應該能為中;亓鞑簧儋Y金!

  落子上海近三十年的時間,普陀這個區域對中海來說意義不小。

  早在九十年代初,中海地產便通過一個位于上海打浦橋的舊改項目,正式進入了上海地產市場。不過有些可惜的是,盡管進入上海時間很早,但中海隨后幾年時間里擴張速度卻一直沒有提上去。

  轉眼間時間又過去17年,在2009年9月,一直不溫不火的中海一舉以70.06億拿下普陀長風地塊6B、7C地塊,平均樓板價為22409.3元/平方米,溢價率達到了129%。據悉,該地塊成為了當時全國最貴的一幅地塊。

  高價進入普陀的中海一時風頭無兩,但是之后又進入了緩慢布局期。一直等到2017年之后,其在上海的布局才頻繁了起來。

  截至2019年底,中海在上海這27年里共有29個項目,土地儲備114.5萬平方米,占總土地儲備1.8%。平均下來,中海每年在上海開發的項目還不到兩個。

  進入2020年,中海在上海的“緩慢”步伐似乎出現了變化。

  對于中海年初在普陀區連續拿地的動作,有業內人士指出,中;蛟S會將普陀作為銷售突破和商業地產版圖擴張的一個重要區域。

  不得不說的是,如果不是受到“圍標”風波的影響,中;蛟S會是本次掛牌地塊的有力競爭選手。

  據不完全統計,從2018年10月至2020年2月,中海在普陀共拿下了8個地塊,其中有5宗涉及到商業、辦公用途。本次掛牌地塊擁有商辦加住宅的配置,顯然很對中海的胃口。

來源:新浪
佳歆地產網
責任編輯:Tina
日期:2020-5-18