房地產行業較其他行業而言資金相對密集、財務杠桿和借款利息開支較高,同時又具有存貨規模大、開發周期長等特點,所以利息費用資本化率也相對更高。

  不同房企對利息費用資本化的處理也有高低差異,在會計準則范圍內,一定程度上可以起到調節企業利潤的作用。

  那么,房企利息資本化有什么樣的前置條件?利息費用的資本化如何影響房企利潤表現?行業利息資本化率又有怎樣的趨勢?本文,我們通過研究70家行業典型上市房企歷年的利息費用資本化率,結合房企的利潤、負債等財務表現,從利息費用的會計處理和企業經營角度對房企利息資本化進行剖析。

  房地產行業是資金密集型行業,受房地產行業結算較銷售相對滯后的影響,借款利息的資本化或費用化處理對房企財報中利潤表現的延續性有一定的平滑作用。

  在70家行業典型上市房企的年報中,有60余家企業披露了2019年利息費用的資本化規模。其中,超7成房企的利息資本化率在70%以上、13家房企利息資本化率高于90%、15家房企利息資本化率在80%至90%之間。從典型房企的利息資本化情況來看,房地產行業整體的借款利息資本化率相對較高,60余家企業利息資本化率的中位數達77%。

為調節利潤,超7成典型房企利息資本化率高于70%

  【70家行業典型上市房企】萬科A、大悅城控股、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發展、濱江集團、保利地產、城建發展、華發股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發展、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業、金隅集團、中國恒大、碧桂園、融創中國、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、世茂房地產、中國金茂、旭輝控股集團、正榮地產、中梁控股、富力地產、融信中國、綠城中國、龍光地產、雅居樂集團、遠洋集團、佳兆業集團、美的置業、中國奧園、新力控股集團、合景泰富集團、時代中國控股、中駿集團控股、路勁、禹洲地產、建業地產、越秀地產、建發國際、寶龍地產、首創置業、弘陽地產、保利置業集團、德信中國、當代置業、花樣年、景瑞控股、力高集團、瑞安房地產、天譽置業、國瑞置業、朗詩綠色集團、大發地產、合生創展集團、銀城國際、陽光100

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  什么叫房企借款利息資本化處理

  利息資本化,是指將損益表中企業借款的利息費用支出進行資本化處理,確認為一項資產并計入資產負債表中的存貨。通常,需要較長周期才能達到使用或可銷售狀態的資產,如固定資產、存貨、投資性房地產等所發生的借款利息支出,都在資本化處理的范圍內。

  基于房地產行業的特殊性,行業資金相對密集,企業財務杠桿和利息開支較高。同時,房企存貨規模大、開發周期長、前期開發費用大、不同項目盈利能力差異顯著。因此,從會計處理的角度而言,借款利息費用的資本化是基于房地產存貨開發本質的一種常規財務操作,在企業持續開發的前提下將大部分合規的借款利息進行資本化,可以避免結算的錯配。

  值得注意的是,參照國際準則,對于房地產開發企業而言,土地作為房地產開發的重要生產資料,只要企業對獲取的土地制定了明確的開發計劃,那么這塊土地的購置行為也可以被視為“必要的構建或者生產活動已經開始”,那么在滿足“借款費用已經發生”的前提下,相應的土地購置費用也可以納入借款費用資本化的范圍。

為調節利潤,超7成典型房企利息資本化率高于70%

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  可在一定程度上調節當期利潤

  對于房企而言,在會計準則范圍內,對當期借款利息的資本化或費用化的選擇,可以在一定程度上調節當期利潤。具體來看,利息資本化將開發成本后置,有助于減少當期財務費用、提升企業當期利潤表現,同時也提高了存貨的賬面價值。反之,增加當期借款利息的費用化占比,則可以通過將開發成本前置,給企業未來的結算留存更多的利潤空間。

為調節利潤,超7成典型房企利息資本化率高于70%

  通過梳理近年來,行業典型房企整體利息費用資本化率的發展,結合行業利潤增速的變動趨勢,我們發現,房企對行業結算利潤增長的預期,對企業利息費用的資本化水平呈反向影響。

  具體而言,在2014年至2017年間行業處在結算利潤上行期、典型房企整體利潤規模增速顯著提升。房企更傾向于對當期的借款利息作費用化處理,行業整體的利息資本化率由2014年的83%逐年降低至2017年的72.9%。即在利潤上行期將開發成本前置,為未來預留更多的結算利潤空間。

  而自2018年以來,房地產行業整體規模增速放緩、營收增速明顯下滑。疊加前期高地價項目進入結算期,企業利潤空間受到擠壓,行業利潤增速明顯放緩。利潤增速下行的行業周期下,房企更傾向于將借款利息作資本化處理,通過利息資本化、開發成本后置提振當期利潤表現。2017年至2019年期間,典型房企整體的利息資本化率由72.9%逐年提升至74.8%。

為調節利潤,超7成典型房企利息資本化率高于70%

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  碧桂園、龍湖、融信保持較高利息資本化水平

  通過研究,并比較了70家典型房企的融資成本、凈負債率、存貨周轉率、總資產周轉率等指標。我們發現,房企借款利息的資本化率高低與上述指標并無明顯的數據相關性。房企對利息費用資本化程度的高低更多的還是出于企業自身的財務策略,和對當期利潤表現及未來利潤預期的考量。

  如碧桂園、龍湖、融信近年來均保持了行業較高的利息資本化水平,連續多年利息資本化率近100%。而恒大、萬科、金地等房企近年來借款利息的資本化率呈逐年降低的趨勢,在行業增速、企業自身銷售增速放緩的背景下,將借款利息更多的費用化雖然會造成當期財務費用的提升,但同時也能減輕未來的成本壓力、給利潤結算留出更多的空間。

為調節利潤,超7成典型房企利息資本化率高于70%

  值得注意的是,利息費用的資本化在減少當期財務費用、提升利潤表現的同時,將開發成本后置、也提高了存貨的賬面價值。但同時在一定程度上也會稀釋存貨中真實可銷售資產的權重。截至2019年末,在披露存貨余額中借款費用資本化金額的A股房企中,有部分企業的存貨中資本化部分占比較高。如陽光城、華發股份、信達地產的存貨資本化部分占比均高于10%。泰禾雖然尚未披露2019年財報,但截至2018年末,其存貨余額中借款費用的資本化金額占比也已達到了近15%。

為調節利潤,超7成典型房企利息資本化率高于70%

  綜合來看,對于目前利息資本化率低,利潤不錯的房企來說,可以通過一定程度的增加利息費用化占比保證未來利潤空間。對于目前利息資本化率較低,而利潤表現不佳的房企而言,可以通過更高的利息資本化率提升當期利潤表現。但對于目前利息資本化率已經較高、且利潤表現不佳的房企來說,未來即使一直維持較高的利息資本化水平,未來結算利潤的調升空間仍相對較小。

來源:樂居
佳歆地產網
責任編輯:Tina
日期:2020-6-5